Compra de imóveis: O que eu devo perguntar nos estandes de plantões de venda?

Adquirir um imóvel deve ser um projeto pensado e repensado, ainda mais se o apartamento ou casa ainda estiver na planta. Tem dúvidas sobre este formato de compra? Os especialistas Moacyr Schukster, presidente do Secovi/RS e da Agademi; Adriano Dias, advogado e consultor de condomínios, e Marcelo Lopes, corretor e sócio-diretor da Imobiliária RE/MAX Class indicam o que questionar nos plantões de vendas para escolher o imóvel sem medo de errar.


O primeiro passo ao chegar ao estande de venda é verificar se o imóvel atende às suas necessidades. Analise itens básicos como o projeto da unidade e as funcionalidades do mesmo, assim como o tipo de material utilizado na construção, níveis de acabamento. Verifique também o número de vagas na garagem, piscina ao ar livre ou coberta, aposentos e suas dimensões, entre outras informações. Mas como podemos descobrir tudo isso?

Vejam abaixo algumas perguntas a serem feitas nos plantões de vendas e os respectivos esclarecimentos dos profissionais sobre a importância delas:

O que eu posso perguntar para o corretor?
"Normalmente, essas perguntas são respondidas por folheteria, maquetes pormenorizadas, visitação programada, ambientes decorados e imagens computadorizadas", diz Moacyr Schukster. Mas, se não houver todas as informações bem descritas nesses folhetos? Por isso a visita aos estandes de plantões de vendas é importante, pois esta é a hora certa para tirar todas as dúvidas existentes, assim como explica o advogado Adriano Dias: "O vendedor é obrigado a prestar todo o tipo de informação sobre o imóvel e também sobre a forma e condições do negócio, tais como: a forma de pagamento, prazos de entrega, taxas de corretagem, taxas de assessoria de crédito, formação do preço, informações sobre a construtora, sobre a incorporação, registro do imóvel na Prefeitura, no Cartório de Imóveis ...", e complementa "o comprador tem o direito de tomar prévia ciência dos contratos e documentos a serem assinados, sendo que os mesmos devem ser redigidos com clareza e sem que haja dificuldade do consumidor entender o que está previsto".

Posso ter acesso ao registro de incorporação do prédio?
Ter acesso ao registro de incorporação (RI) é interessante. Além disso, o comprador deve obter informações (no caso de imóveis novos) sobre a Incorporadora, valendo até mesmo visitar outros prédios que tenham sido construídos pela mesma. "Como são inúmeros os documentos que fazem parte de um RI, ao menos o número deve ser fornecido, juntamente com o cartório de registro de imóveis competente", esclarece o corretor Marcelo Lopes.

As vendas, na hipótese de não haver registro, não serão validas antes de registrar a incorporação. "Todos os imóveis vendidos através de uma planta, têm um registro de incorporação precedido de um memorial descritivo de todos os materiais que serão utilizados na obra. Pela lei 4591-64, é obrigatório o registro da incorporação, no cartório imobiliário, antes do incorporador poder dar início a venda das unidades", informa o advogado Adriano Dias.

Marcelo Lopes descreve que a importância desse documento não para por aí: "nestes quadros é possível verificar a área privativa real cobertas e descobertas, áreas de uso comum, além da fração ideal. Outro importante ponto é questionar se a construtora optou pelo patrimônio de afetação. Isso constará no RI e protege muito os compradores no caso de falência ou insolvência da construtora. Tudo o que falamos são para imóveis na planta, no caso de imóveis avulsos o RI não se aplica".

Quem são os responsáveis pelo projeto imobiliário?
Saber quem esta por trás da obra é determinante. Arquitetos, construtoras, imobiliárias. Você pode e deve saber com quem esta negociando. De acordo com Adriano Dias, todas as partes envolvidas no empreendimento imobiliário devem ser identificadas aos consumidores. Segundo o advogado as empresas grandes possuem ações em outras menores, que são menos conhecidas, por isso ele sugere: "O ideal é a verificar tanto a que está lhe vendendo o imóvel, quanto a que aparece apenas no contrato social, que é sócia majoritária. Analisar o histórico das duas empresas é muito importante".
O advogado cita onde verificar tais informações: "Primeiro uma pesquisa judicial, hoje temos construtoras que atrasam por demais a entrega das unidades, assim você já fica ciente de que tipo de empresa esta lhe vendendo a unidade. Pesquisa nos cartórios e internet também é aconselhável; coloque o nome da empresa e verifique se existe alguma notícia desabonadora", complementa o Dias.
 
Qual é a posição do prédio em relação à rua e ao sol?
Os limites e posição do imóvel devem estar especificados de forma real, pois esse é um ponto indispensável na compra de um apartamento, juntamente com outros como: ventilação da unidade, estrutura do entorno em termos de transporte coletivo, comércio, supermercado, atividades culturais, etc. Falando financeiramente, os apartamentos voltados para o sol poente normalmente são menos valorizados, mas existem outros pontos interessantes a serem analisados, exemplifica o presidente do Secovi/RS: "Alguns irão priorizar a tranquilidade e quanto menos movimento no local melhor. Outros preferem a agitação urbana. Proximidade de hospitais, escolas, restaurantes, clubes também podem ter peso na decisão".

Qual é a parede estrutural?
Esta questão também é muito importante como esclarece Marcelo Lopes: "Uma construção pode ser estruturada (estrutura convencional) ou autoportante (alvenaria estrutural). Neste último caso não é permitido alterações de plantas, nem mesmo demolição de paredes que podem comprometer toda a estrutura da edificação. Evidentemente que edificações estruturadas são mais valorizadas".
No Memorial descritivo (documento descrito como relatório técnico do empreendimento) você encontra as especificações técnicas do empreendimento em seus aspectos de engenharia e arquitetura. Onde poderá se ter conhecimentos inclusive do nível de acabamento, ou seja materiais que serão usados. Trata-se do chamado Memorial de Acabamento, onde o comprador terá a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção. "O memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador quando da compra do imóvel e deve estar em anexo ao contrato de compra e venda de unidade futura", informa Adriano Dias.

Posso ler o contrato em casa?
Parece uma resposta óbvia, mas muitas pessoas não leem os contratos. Segundo Moacyr Schukster o contrato deve ser lido sim e com muita atenção: "O contrato resume todo o negócio e exige do adquirente que leia com atenção o que está escrito. Desse modo, prestará atenção especial ao que trata de descrever o imóvel, o preço, as condições de pagamento, o prazo de entrega, as garantias dessa entrega, multas por inobservâncias contratuais e cláusulas resolutivas".

O consumidor deve ter um prazo razoável para conhecer e tomar ciência completa do contrato a ser firmado. "Antes de assinar o contrato verifique se o empreendimento encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará de edificação emitido pela respectiva Prefeitura Municipal; a matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada; a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras do condomínio; verifique a incorporadora; se a corretagem esta sendo feita por profissionais com CRECI; veja a possibilidade de um advogado de sua confiança lhe ajudar; se a obra terá patrimônio de afetação", explica Adriano Dias.

Para concluir, o presidente do SECOVI/RS, Moacyr Schukster, alerta sobre a importância de ter os profissionais certos ao nosso lado para uma transação tranquila. "Não devemos dispensar o auxílio de um corretor de imóveis e um advogado competentes", aconselha. "A satisfação da boa compra e o encanto de ocupar o bem escolhido são sentimentos inesquecíveis", pondera.